住宅ローンで変動金利を選択した時の金利上昇リスクを、一定幅に抑えるために設けられている5年ルールと125%ルールですが、これは本当に借り手側のメリットになるのでしょうか？
5年ルールとは？
変動金利は半年毎に見直しがされますが、変動金利が変更になっても「5年間は、毎月の返済額を一定にする」というものです。これは、変動金利の上昇により毎月の返済額が急に増加するものを抑制するためのルールです。
例えば、元利均等返済で毎月10万円を返済していて、その内訳が元金5万円、利息5万円だったとします。金利が上昇すると、通常は利息支払が増加し、毎月の返済額は10万円以上になるわけですが、この5年ルールが適用されると、5年間は返済額が10万円で固定されます。ただし、返済額の内訳が変わります。金利が上昇し、利息が増加した分、例えば（元金4万円、利息6万円）のようになります。
短期的には返済額が固定され、家計的には助かる側面もあるのですが、その分、元金の支払が先延ばしになります。
また、返済額が固定されている5年間の間にも半年毎に金利は見直されています。当初1%程度だった金利が5年後には3%などのように大幅に上昇しているということもあり得ます。そうなると、5年後の返済額がどうなるか心配ですね。
そこで125%ルールの登場です。
125%ルールとは？
上記の例で、毎月返済額が5年間は10万円に固定されたとしていても、その間に金利が上昇し、5年経過後に大幅に返済額が増加していたら大変ですよね。例えば毎月返済額が15万円になっていたらどうでしょう？
125%ルールというのは、5年後の毎月返済額の増加上限を125%までとするというルールです。これまでの毎月返済額が10万円だった場合、5年後の見直しのタイミングでも返済額は12万5千円に留まるということです。仮に金利が1%から5%のように大幅に上昇していても、返済額の上限は12万5千円です（5年間）。
毎月返済額12万5千円の5年間が終了し、まだ金利の高い状態が続いていても、次の5年間の毎月返済額の上限は約15万6千円（12万5千円×125%）です。
5年ルール・125%ルールの落とし穴とは？
5年ルールも125%ルールも、急激な毎月返済額の増加によって家計破綻が起こることを防止する、借り手に考慮された制度です。しかし、ここには大きな落とし穴があります。
5年ルールのところで見たように、毎月返済額は変わらなくても、元本と利息の返済額の内訳は変わります。5%ルールや125%ルールで毎月返済額を抑えられたとしても、元本がいっこうに減らないということになりかねません。
金利の上昇が大幅になると、毎月返済額の内訳のほとんどが利息になったり、場合によっては毎月返済額で利息部分もカバーできずに「未払利息」が発生することもあります。
変動金利の上昇リスクを、5年ルールや125%ルールがあるから安心と考えるのは大変危険です。住宅ローンは、固定金利でリスクヘッジをすることが原則と考えましょう。
5年ルールが適用された場合の対応策
5年ルールが適用されると、変動金利が上昇しても月々返済額に変わりがなく表面上は痛みがないように見えます。しかし実際には返済額に占める利息の割合が増えなかなか元本が減らないという事態に陥ります。
5年ルールが適用された場合の自衛手段を3つご紹介します。
固定金利に切り替える
ローン契約上、固定金利に切り替えることができるのであれば切り替えてしまいましょう。
変動金利の上昇に先立ち固定金利が上昇しますので、切り替えようと思った時点では既に固定金利が大幅に上昇している可能性があります。それでも将来のことを考えて固定金利に切り替えることをお勧めします。
繰上返済する
5年ルールが適用され月々返済額に変更がない場合でも、変動金利上昇により月々返済額が変動したと仮定し、その分を毎月繰上返済していきましょう。そうすればこれまで通りのペースで元本を減らしていくことができます。
ただし自主的に毎月繰上返済するわけですから、かなりの自制心が必要です。
5年ルールが適用されない金融機関を選択する
ソニー銀行、新生銀行のように5年ルールが適用されない金融機関もあります。変動金利にしたいけれど5年ルールは邪魔であると考える場合はこのような金融機関を選択しましょう。
