住宅ローン控除が適用される条件とは?中古の場合の条件は?

住宅ローン控除とは住宅ローンの年末の残高に応じて所得税等が軽減される制度です。

住宅ローン控除が適用される条件と具体的な控除額を説明します。

住宅ローン控除が受けられる要件とは?

住宅ローン控除は住宅ローン減税と呼ばれることもあります。控除を受けるためには以下の要件をすべて満たしている必要があります。

  1. 物件を購入・新築してから6カ月以内に入居すること
  2. 控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること
  3. 物件の床面積が50㎡(登記簿に記載のある数字)以上かつ床面積の1/2以上が自己の住まいとして使用されていること
  4. 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  5. 中古物件の場合、築20年以内(マンションの場合築25年以内)で一定の耐震基準を備えていること

上記の5つの条件に加え、住宅を購入した年に「確定申告」を行うことが必要です。
※会社員の場合、2年目以降は会社の年末調整で控除が行われます。

次に控除の仕組みについて解説します。

住宅ローン控除の内容と減税の仕組みとは?

住宅ローン控除は主に所得税に対する減税措置です。住宅ローン控除で戻ってくるお金は自分で支払った所得税の範囲内です。支払った所得税以上には還付されませんのでご注意下さい。

また、住宅ローン控除は居住を開始した年の制度が適用され、住宅の種類によっても受けられる額が異なります。

 

例1 2015年(平成27年)に新築の物件に入居した場合

「ローンの年末残高(一般住宅の限度額4,000万円)×1%」

一般住宅の場合は最大4,000万円×1%=40万円と算出されます。

新築の中でも長期優良住宅などの「認定住宅」であれば限度額が5,000万円とアップします。5,000万円×1%=50万円で最大年間50万円の減税となります。

http://www.sumai-dendo.jp/chumon/choukiyuryo/index.html

いずれも適用期間は10年とされていますので、合計400万円、認定住宅では500万円の減税となります。

上記の控除率、控除期間は平成25年~平成31年6月までの居住分が対象です。制度の概要は財務省のホームページでも確認できます。

例2 2015年(平成27年)に、中古物件に入居した場合

「ローンの年末残高(限度額4,000万円)×1%」

控除期間は新築の場合と同じ10年間です。ですから、最大控除額は40万円×10年=400万円です。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

 

例3 控除限度額よりも所得税のほうが少ない場合

控除限度額よりも納めた所得税が少ない場合は納めた所得税が還付額となります。その他、住民税からも一定の控除(限度額13万6500円)が受けられます。

 

住宅ローンを借り換えした場合の住宅ローン控除

マイホーム購入時に借り入れた住宅ローンをより金利の低い住宅ローンに借り換えた場合でも2つの要件を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることができます。

  • 借り換えローンが当初の住宅ローン返済のためのものであること
  • 借り換えローンがの返済が10年以上かつ、住宅ローン控除の要件に当てはまること

通常の借り換えの場合、ほとんどのケースで問題なく住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン借り換えの場合の減税率

<ケース1> 借り換えによってローン残高が減額もしくは同じ場合

新たな住宅ローンの年末残高×1%

 

<ケース2> 借り換えによってローン残高が増えた場合

(新たな住宅ローンの年末残高×当初の住宅ローンの残高÷新たな住宅ローン等の借入金額)×1%

 

住宅ローン控除を受けられない事例

ここまでで見てきた通り、ほとんどのケースで問題なく住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除を受けられないあり得そうな事例として次のようなことがあります。

  • 住宅を購入した年の所得が3000万円を超えていた
  • 10年未満で住宅ローンを組んだ
  • 築20年を超える中古住宅を購入した

住宅購入やローンを組む場合は上記の点に注意しましょう。

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