住宅ローンの保証料は必須? 組み込み型と金利上乗せ型どっちがお得?

住宅ローンの保証料に関する記事です。「保証料を0円にする方法」「保証料をローンに組み込むのと金利上乗せをするのはどっちが得なのか」など興味深い話をご紹介します。

保証料って何?

住宅ローンは貸し手の銀行にとってもリスクです。住宅ローンは金額が大きく、回収期間も長期に渡るため、貸し倒れる懸念があります。

土地や住宅に対して抵当権は設定していますが、担保価値<債権額、というケースもありますし、何より物件を売却して債権を回収しようとすると手間がかかります。

そこで銀行は、保証会社に保証料を払い、万が一債務者が住宅ローンを払えなくなった場合の肩代わり役をお願いするのです。

お金を払ってお願いする連帯保証人のようなものです。この保証料は、住宅ローンの借り手が負担します。

 

保証料を払わなくてもよい方法はあるのか?

この保証料、実は全ての金融機関が要求するわけではありません。ネット専用銀行ですと保証料0円としているところが多いのです。

これは、貸出リスクを精緻に管理しリスクを銀行内で吸収しているわけです。保証料0円のほうが借り手としては当然メリットで、営業拡大を狙った施策とも言えます。

借り換え費用を抑えたいならネット専用銀行が選択肢になるでしょう。ただし注意が必要なのは、保証料が0円でも融資事務手数料が高いというケースもあります。保証料だけで判断せず、借り換えの手数料や諸費用は総合的に判断しましょう。

住宅ローンの借り換えにも、マイホーム購入時に住宅ローンを組んだ時と同様、様々な諸費用が発生します。 目安として「ローン残高の1%」と試算するこ...
 

保証料を一括で払えない場合はどうすればよいのか?

住宅ローンの借り換えをしたほうがメリットがあることはわかっていても、借り換え時の諸費用の用意ができなくて躊躇してしまう方がいらっしゃいます。

実は保証料などの諸費用もローンとして組み込むことができるのです。もちろんその分だけローン残高は増えますが「借り換え時の諸費用が用意できないから借り換えできない」ということはないということを覚えておいて下さい。

 

どっちがお得?ローン組み込み型と金利上乗せ型

保証料の費用をローンとして組み込む方法の他、保証料なしで金利を上乗せ(0.2%が一般的)という選択肢が取れることがあります。どちらが得でしょうか?

例えば住宅物件のローン残高3000万円、保証料100万円、金利2%、返済期間35年、上乗せ金利0.2%の場合を考えてみましょう。

  ローン残高 金利 支払総額
組み込み型 31,000,000円 2.0% 43,130,193円
金利上乗せ型 30,000,000円 2.2% 43,043,822円

保証料が100万円の場合、どちらの方法でも支払総額は同じくらいです。どちらが得になるかはケースバイケースです。ローン残高、保証料、金利、返済期間、上乗せ金利を把握し、支払総額を計算して比較してみましょう。

支払総額は、次のようなサイトで簡単に計算することができますよ。
返済額試算(住宅保証機構株式会社)

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