住宅ローンの借り換えにも、マイホーム購入時に住宅ローンを組んだ時と同様、様々な諸費用が発生します。
目安として「ローン残高の1％」と試算することが多いのですが、もっと正確に金額を知って心づもりをしたいですよね。
今回は住宅ローンの借り換えに特化して、借り換え時に発生する手数料・諸費用にはどんなものがあり、どのくらいの費用がかかるのかをまとめました。
また、借り換えはしたいけど、借り換え時の諸費用を払う余裕がないという方もいらっしゃいますが、それらの費用もローンとして組み込むことができるケースがほとんどですから安心しましょう。
借り換えにかかる手数料と諸費用の内訳は？
借り換え時にかかる諸費用は、ローン残額の1％～3％が相場と言われています。一般的に次のような手数料・諸費用が発生します。
- 保証料
- 団体信用保険料
- 火災保険料
- 融資事務手数料
- 登記費用
１．保証料
保証料は保証会社に支払う手数料です。保証会社は、万が一あなたが住宅ローンを返済できなくなった場合に肩代わりする連帯保証人のような役割をします。
銀行やローンの内容（借入金額、返済期間、自己資金等）によって、保証料の金額は異なります。目安として3000万円を35年ローンで借りた場合、100万円程度です。
かなり高額になりますね。
高額な保証料を自己資金で用意することが難しい場合、ローンとして組み込むこともできます。また最近では、保証料を払わずに金利上乗せ（0.2%程度）という形を選択できる銀行も増えています。
ネット専用銀行では保証料0円のところもあります。保証料の負担をしたくないという場合はネット専用銀行を検討してみましょう。
（※ただし、融資事務手数料という名目で保証料と同程度の初期費用が発生するネット専用銀行もあります。保証料が0円でも諸経費トータルでは高くなるケースがありますので注意しましょう。）
２．団体信用保険料
民間の金融機関では団体信用保険の強制加入が主流ですが、保険料は金利に含まれていますので新たな支出はありません。
フラット35の場合、団体信用保険料は金利に含まれていません。任意加入ですが、加入する場合、ローンの支払とは別に団体信用保険料を毎年支払する必要があります。
3000万円を35年ローンで借りた場合、支払総額は220万円程度にもなります。フラット35を借りる方は、団体信用保険料の計算を忘れずに考慮に入れましょう。
３．火災保険料
火災保険料はマイホーム購入時の契約を引き継ぐことができます。新たに費用をかける必要はありません。
借り換えをすると、銀行が提携している損害保険会社から営業（もしくは見積書が勝手に送付されてくる）があることがありますが、申し込みをする必要はありません。
４．融資事務手数料
住宅ローンの契約時に金融機関に支払う手数料です。
融資事務手数料の金額は金融機関によって大きく異なります。数万円程度の固定手数料の銀行もあれば、融資金額の数パーセントという形で変動手数料の銀行もあります。
変動手数料の場合、ローン借入金額が大きくなると大きな出費となる可能性があります。注意しましょう。
その他、事務手数料とは別に住宅ローン契約書に貼付けする印紙代が必要になります。ローン金額が3000万円の場合、印紙代は20,000円です。
５．登記費用
登記費用は抵当権の設定や末梢のために司法書士に支払う費用となります。ここではローン残高3000万円のケースを想定して金額を計算します。登記費用は以下の3つの要素から構成されます。
①抵当権抹消費用（登録免許税）
2,000円（1,000円×2）
現在のローンの抹消登記にあたる手数料です。抵当権抹消登記の登録免許税が不動産1物件につき1,000円かかります。土地・建物それぞれに発生するため合計で2,000円となります。
②抵当権設定費用（登録免許税）
120,000円（3,000万円×0.4％）
新規ローン設定のための手数料です。借入額の0.4％です。
③司法書士報酬
75,000円程度
抵当権の抹消や設定をしてもらうために司法書士に払う報酬です。抹消と設定合わせて75,000円程度が目安です。
今回の例（ローン残高3000万円）の場合、抵当権抹消費用、抵当権設定費用、司法書士報酬を合わせた登記費用合計金額は197,000円程度となります。
住宅ローン借り換え時の諸経費はローンを組める
昨今、借り換え時に発生する手数料や諸費用は、ほとんどの金融機関で借り換えローンに上乗せ（借入金額に含める）ことができます。住宅ローン借り換えによる急な出費を心配しなくても大丈夫です。
ローン金額が増えることを懸念されるかも知れませんが、手数料や諸費用をすべて上乗せして借り換えたとしても、借り換え前後で金利が0.1～0.3%ほど安くなれば、十分にペイできます。
